Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

Почему машину за 2 миллиона проверяют, а участок за 5 — иногда покупают просто потому, что понравилась берёзка? Есть одна вещь, которую я давно не могу понять. Хотя, если подумать, понять людей как раз можно. Когда человек покупает подержанный автомобиль, всё обычно серьёзно. Смотрим историю. Проверяем VIN. Едем в сервис. Подключаем компьютер. Толщиномер уже практически член семьи. Потому что все понимают: машина снаружи может блестеть, а внутри уже готовиться к финансовой разлуке с новым владельцем. С квартирой похожая история. Особенно с новостройками. Люди приглашают специалистов на приёмку, проверяют окна, стены, вентиляцию, электрику. А теперь земельный участок. Цена — несколько миллионов рублей. Человек приезжает. Трава зелёная. Забор стоит. Сосед вроде приличный. Берёзка красивая. — Берём. И на мой вопрос: — А участок перед покупкой проверяли? иногда отвечают: — А что там проверять? Он же в Росреестре зарегистрирован. Вот здесь и начинается самое интересное. Регистрация сделки Росреестром и проверка качества приобретаемого земельного участка — совершенно разные вещи. При регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу представленных документов и проверяет наличие предусмотренных законом оснований для регистрации, приостановления или отказа. Но сотрудник Росреестра не приезжает перед вашей покупкой на участок с геодезическим оборудованием. Он не проверяет, там ли фактически стоит забор. Не устанавливает для покупателя, почему граница в ЕГРН проходит именно здесь. Не выясняет, совпадает ли то, что вам показал продавец на местности, с тем объектом, который вы приобретаете. И уж точно не даёт вам заключение: «Иван Иванович, участок хороший. Берите». У Росреестра вообще другая задача. А земля тем временем умеет хранить сюрпризы не хуже автомобиля. Например, вы можете увидеть прекрасные 15 соток за красивым забором. А после покупки выяснить, что граница по ЕГРН проходит совсем не по этому забору. И дальше ещё вопрос: кто здесь ошибается? Забор? ЕГРН? Старые материалы межевания? Сведения, которые когда-то попали в кадастр? Или всё сразу понемногу? В моей практике участки со странной историей границ встречаются регулярно. Особенно там, где сведения формировались много лет назад по старым материалам и инвентаризациям. И это только границы. Перед покупкой участка я бы как минимум посмотрел: — что именно зарегистрировано в ЕГРН; — где участок расположен фактически; — совпадает ли фактическое пользование с его кадастровыми границами; — как этот участок вообще был образован; — что происходит со смежными участками; — какие ограничения и зоны относятся к территории; — нет ли других обстоятельств, которые могут повлиять на то, как вы собираетесь эту землю использовать. Причём иногда для этого достаточно нормального анализа документов и открытых сведений. А иногда нужна геодезическая съёмка и более глубокий разбор. И нет, я не считаю, что перед покупкой каждого огорода обязательно нужно заказывать исследование на 150 страниц. Проверка должна соответствовать объекту и риску. Но сама идея купить участок за несколько миллионов и не потратить ничего на предварительную проверку мне кажется довольно странной экономией. Особенно когда потом исправление проблемы может стоить несопоставимо дороже. Наверное, земельный участок просто психологически воспринимается слишком простым объектом. Машина сложная: двигатель, коробка, электрика. Квартира сложная: стены, трубы, проводка. А земля? Ну что с ней будет. Лежала сто лет — и ещё полежит. Только вот газон очень хорошо умеет маскировать кадастровые проблемы. Поэтому я бы относился к покупке земли примерно так же, как к покупке подержанной машины: сначала понять, что именно тебе продают, а уже потом радоваться красивому виду и думать, куда поставить баню. Потому что после сделки выяснять, что баня планировалась на соседнем участке, обычно значительно менее весело.

«Можно нам вынести границы участка? Хотим понять, правильно ли стоит забор» 🤔. Такой запрос я слышу постоянно. Покупают участок — просят вынести границы. Собираются продавать — просят вынести границы. Сосед заявил: «Ваш забор стоит на моей земле» — снова: «Давайте вынесем границы и узнаем, кто прав». И вот здесь есть один нюанс. Вынос границ и проверка правильности границ — это не одно и то же. Объясню на пальцах. Что такое вынос границ У земельного участка в ЕГРН есть координаты характерных точек. Кадастровый инженер или геодезист берёт эти координаты, приезжает с оборудованием и показывает их положение на местности. То есть вынос отвечает на конкретный вопрос: «Где проходит граница участка согласно сведениям ЕГРН?» Например, вы собираетесь ставить новый забор. Вот здесь вынос вполне логичен: прежде чем копать ямы под столбы, неплохо понять, где по кадастру заканчивается ваш участок. Но представим другую ситуацию. Сосед приходит и говорит: — Ваш забор стоит на моей земле. Вы вызываете специалиста. Он выносит точки из ЕГРН. И действительно: кадастровая граница проходит на два метра в стороне от существующего забора. Кажется, всё понятно? Забор неправильный. Переставляем. Не спешите. Потому что пока мы установили только один факт: забор не совпадает со сведениями ЕГРН. А вот почему он не совпадает — это совсем другой вопрос. Возможно, забор действительно когда-то поставили неправильно. А возможно, проблема находится не в заборе, а в самих сведениях ЕГРН. В моей практике такие ситуации встречаются регулярно. Есть участки, координаты которых появились в кадастре много лет назад: по материалам старых инвентаризаций, прежних систем учёта и другим исходным данным. Иногда начинаешь разбираться — и происхождение существующих координат вызывает гораздо больше вопросов, чем старый забор, который стоит на местности десятилетиями. Получается интересная картина: ЕГРН говорит одно. Забор показывает другое. Документы — третье. И вот тогда четыре колышка проблему уже не решат. Что мы делаем в таких случаях Если человек приходит с реальным спором по границам, я обычно объясняю: нам нужно не просто вынести точки из ЕГРН. Сначала проводится геодезическая съёмка фактической ситуации на участке. Мы снимаем существующие границы, заборы и необходимые объекты. Затем сопоставляем полученную картину со сведениями ЕГРН и документами, смотрим историю образования участка и смежные участки. После этого уже можно делать профессиональный вывод: — есть ли расхождение; — в чём его возможная причина; — какие сведения подтверждают то или иное положение границы; — есть ли признаки ошибки в ЕГРН; — нужны ли кадастровые работы для её исправления. У нас такая работа называется проверка границ земельного участка с заключением специалиста. А если я покупаю участок? Здесь я тоже не ограничивался бы одним выносом. Перед покупкой полезно понять не только, где стоят кадастровые точки. Я бы посмотрел: как участок расположен фактически; совпадают ли существующие границы со сведениями ЕГРН; как участок был образован; нет ли очевидных проблем со смежными границами; какие зоны, ограничения и обременения относятся к территории. Потому что покупать лучше не только красивую лужайку за забором. Покупаете вы всё-таки объект недвижимости со своей кадастровой историей. Поэтому я обычно разделяю три совершенно разных вопроса: Где проходит граница по ЕГРН? Где фактически стоит забор? И почему одно не совпадает с другим? На первый вопрос часто отвечает обычный вынос границ. А вот второй и особенно третий иногда требуют уже небольшого кадастрового расследования. И это тот случай, когда правильный вопрос специалисту бывает полезнее, чем четыре очень точно забитых колышка.

15 соток под сенокошение. Аренда — почти 900 тысяч рублей в год. Как такое вообще получилось? Есть земельный участок площадью 15 соток. Старый договор аренды ещё 1997 года. Вид разрешённого использования — «для сенокошения и отдыха в деревне». Никакого торгового центра, гостиницы или многоэтажки. Но арендная плата за 2025 год составила: 868 800 ₽ в год. То есть 72 400 ₽ в месяц. За сенокошение. При такой аренде хочется надеяться, что трава хотя бы растёт уже упакованной в рулоны. 🙂 Но история на самом деле очень показательная. Сумма получается не из воздуха: 4 344 000 ₽ — кадастровая стоимость × 2% — ставка × 10 — коэффициент = 868 800 ₽ в год И вот тут начинается самое интересное. Участок находится в жилой территориальной зоне Ж-1.2. Поэтому ставка применяется 2%, а не льготные 0,3%. Но коэффициент при этом берётся К=10 — как для сельскохозяйственного использования / сенокошения. Получается довольно своеобразная логика: — для ставки участок как будто не сельхоз; — для коэффициента — снова сельхоз. А теперь ещё интереснее. В проекте новой кадастровой оценки стоимость этого же участка с 2027 года указана уже около 7,67 млн ₽. Если формула аренды останется прежней, это даст примерно: 1,53 млн ₽ в год или около 128 тысяч ₽ в месяц. За те же 15 соток под сенокошение. Тут уже трава должна расти не просто золотая, а желательно с собственной бухгалтерией. Но я бы не спешил говорить, что кто-то просто «ошибся в расчёте». Проблема здесь глубже. Один старый участок одновременно живёт сразу в нескольких правовых системах: старый договор 1997 года; старый ВРИ; современный классификатор; жилые ПЗЗ; муниципальная формула аренды; массовая кадастровая оценка. И каждая система смотрит на него по-своему. В результате возникает очень странный эффект: ставка — как у несельскохозяйственной земли; коэффициент — как у сельхозиспользования; кадастровая стоимость — почти как у жилой земли; а использовать участок как обычный участок под ИЖС арендатор свободно не может. Вот поэтому старые земельные документы иногда стоит доставать из шкафа заранее. Потому что несколько слов вроде: «для сенокошения и отдыха в деревне» через 30 лет могут начать стоить совсем других денег. Полный разбор этой истории — с формулой аренды, ПЗЗ, кадастровой стоимостью и тем, что вообще можно делать в такой ситуации — написал в Дзене: 👉 https://m.dzen.ru/a/asO9C5qQJVrgJb7E